宅基地改革：从抵押困境到盘活利用的探索之路

元描述： 宅基地改革面临着抵押困境，本文深入探讨了宅基地使用权抵押改革的暂停和未来发展方向，并分析了盘活利用闲置宅基地的重要性及可行性，为读者提供对宅基地改革的全面认识。

引言：

宅基地改革是农村土地制度改革的重要组成部分，也是农村“三块地”改革中最具挑战性的领域。近年来，政府一直在探索赋予农民更多财产权益的措施，其中，宅基地使用权抵押改革备受关注。然而，由于牵涉到民法典等法律的根本规定，这项改革的推进始终谨慎稳妥。近期，全国人大常委会终止审议了关于授权改革试点地区暂时调整实施民法典关于宅基地使用权不得抵押规定的法律草案，引发了社会各界的广泛讨论。宅基地改革究竟遇到了哪些难题？未来将如何破局？本文将深入分析宅基地改革的现状、困境以及未来发展方向，并探讨盘活利用闲置宅基地的可行性，为读者提供对宅基地改革的全面理解。

宅基地改革的困境：抵押难是关键

授权草案被终止审议：政策推进面临障碍

2022年6月，全国人大常委会审议了《关于授权国务院在北京市昌平区等农村宅基地制度改革试点地区行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，旨在允许农户开展宅基地使用权抵押贷款，但最终草案被终止审议。这表明，在现行法律框架下，突破宅基地使用权抵押的改革难度较大，需要在党中央明确下一步改革部署后，再进行审慎考虑。

为什么宅基地使用权抵押改革如此艰难？

  • 法律框架的限制： 民法典明确规定宅基地使用权不得抵押，这为改革设置了法律障碍。

  • 抵押价值的评估难题： 宅基地使用权的评估存在很大难度，难以确定准确的市场价值，进而影响抵押贷款的风险控制。

  • 农村房屋的产权问题： 农村房屋产权归属存在争议，部分房屋没有确权，无法进行抵押。

  • 农民对改革的理解和接受程度： 部分农民对改革的必要性、风险和收益存在疑虑，难以达成共识。

宅基地流转受困：市场机制尚未建立

宅基地使用权抵押改革的难点在于，要先解决宅基地使用权对外转让的难题，而这恰恰是历次改革试点面临的主要瓶颈。

宅基地流转的现状和问题：

  • 流转范围受限： 目前，宅基地流转主要局限于集体经济组织内部成员，且需符合宅基地使用权申请条件，流转范围大大缩减。

  • 流转价格缺乏市场化机制： 由于宅基地使用权一般可基于成员身份无偿取得，难以确定合理的市场价格，影响流转的积极性。

  • 法律法规不完善： 现行法律法规对宅基地流转的规定不够完善，缺乏明确的规范和指引，导致流转实践中存在诸多问题。

盘活利用闲置宅基地：未来改革的方向

政策导向：聚焦农户住房盘活利用

近年来，随着农业人口市民化进程加快，农村闲置宅基地问题日益突出。二十届三中全会《决定》明确允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用，将盘活利用闲置宅基地作为未来农村土地制度改革的重要方向。

盘活利用闲置宅基地的优势：

  • 缓解土地资源浪费： 闲置宅基地的盘活利用可以有效缓解土地资源浪费问题，提高土地利用效率。

  • 增加农民收入： 通过出租、入股等方式，农民可以获得租金收益、分红收益等，增加收入来源。

  • 促进农村产业发展： 闲置宅基地的有效利用可以为农村产业发展提供更广阔的空间，推动乡村振兴战略实施。

盘活利用的具体措施：

  • 出租： 鼓励农户将闲置房屋出租给城市居民、旅游者、企业等，获取租金收益。

  • 入股： 鼓励农户将闲置房屋入股旅游公司、民宿公司等，获得分红收益。

  • 合作开发： 鼓励农户与企业合作开发闲置房屋，共同打造乡村旅游、特色民宿等项目。

盘活利用的挑战：

  • 农民对改革的理解： 部分农民对盘活利用闲置宅基地的意义和具体方式还不够理解，需要加强宣传引导。

  • 缺乏有效的市场机制： 目前，缺乏完善的市场机制来支持闲置宅基地的盘活利用，需要加强市场建设。

  • 法律法规的完善： 相关法律法规需要进一步完善，为盘活利用提供更明确的法律依据。

常见问题解答

Q1：为什么宅基地使用权抵押改革会遇到困难？

A1： 由于民法典明确规定宅基地使用权不得抵押，且宅基地使用权的评估存在难度，同时农村房屋的产权问题也较为复杂，因此宅基地使用权抵押改革在现行法律框架下难以推进。

Q2：未来宅基地改革的方向是什么？

A2： 未来宅基地改革将主要聚焦于盘活利用闲置宅基地，鼓励农户通过出租、入股、合作等方式，将闲置房屋盘活利用，增加农民收入，促进农村产业发展。

Q3：盘活利用闲置宅基地有哪些优势？

A3： 盘活利用闲置宅基地可以缓解土地资源浪费，增加农民收入，促进农村产业发展，推动乡村振兴战略实施。

Q4：盘活利用闲置宅基地有哪些挑战？

A4： 农民对改革的理解、缺乏有效的市场机制、法律法规的完善等都是盘活利用闲置宅基地需要克服的挑战。

Q5：宅基地改革与农民的切身利益有什么关系？

A5： 宅基地改革是保障农民财产权益的重要举措，通过盘活利用闲置宅基地，可以增加农民的收入，提高农民的生活水平，促进农村经济发展。

Q6：如何才能更好地推进宅基地改革？

A6： 政府需要加强政策引导，完善法律法规，建立健全市场机制，同时加强宣传引导，提高农民对改革的理解和支持，才能更好地推进宅基地改革。

结论

宅基地改革是农村土地制度改革的重要环节，也是一项复杂的系统工程。虽然宅基地使用权抵押改革目前暂时搁置，但盘活利用闲置宅基地将成为未来改革的主要方向。通过鼓励农户将闲置房屋出租、入股、合作开发，可以充分利用农村土地资源，增加农民收入，促进农村产业发展，推动乡村振兴战略实施。未来，需要政府、农民和社会各界的共同努力，才能找到宅基地改革的新突破口，实现宅基地制度的良性发展，为农村经济发展注入新的活力。